STJ decide que prédio em área protegida não precisa ser demolido se comprador agiu de boa-fé

Comprar um apartamento é, para a maioria das famílias, o investimento de uma vida. Por isso, uma dúvida assusta muita gente: e se, anos depois de morar no imóvel, descobrir que o prédio foi construído em uma área ambientalmente protegida? O comprador vai perder a casa? Uma decisão recente da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma resposta importante para esse tipo de situação — e reforça que a demolição não é automática.

O caso julgado pelo STJ

O julgamento, encerrado em 4 de agosto de 2026, tratou de um edifício residencial construído na Praia de Palmas, no município catarinense de Governador Celso Ramos, em uma área classificada como de Preservação Permanente (APP), onde antes havia vegetação de restinga. O Ministério Público havia movido ação civil pública pedindo a demolição total do prédio e a recuperação da área.

A relatora original, ministra Maria Thereza de Assis Moura, votou para manter a ordem de demolição. Mas o ministro Afrânio Vilela abriu divergência e foi seguido pelos ministros Marco Aurélio Bellizze e Teodoro Silva Santos, formando maioria. Para esse grupo, a construção foi erguida em um momento em que havia decisão judicial favorável à obra, o empreendimento já estava consolidado em uma vizinhança urbanizada e as 24 unidades do prédio tinham sido vendidas legitimamente a compradores de boa-fé, sem qualquer participação deles na irregularidade original.

Com base nesses fatos, o colegiado decidiu converter a obrigação de demolir em indenização por perdas e danos, destinada à reparação ambiental da região, usando a regra do Código de Processo Civil que permite trocar uma obrigação de fazer por reparação em dinheiro quando cumpri-la se tornou inviável ou desproporcional. Segundo o voto vencedor, derrubar um prédio já consolidado na paisagem urbana poderia até causar novos impactos ambientais, sem de fato devolver a área à condição original.

O que muda para quem comprou ou pensa em comprar um imóvel

A decisão não significa que toda irregularidade ambiental em um empreendimento passa a ser tolerada — o próprio STJ tem entendimento consolidado de que, em regra, construção irregular em área de preservação permanente deve ser desfeita. O que a Segunda Turma reconheceu foi que circunstâncias concretas — respaldo judicial da época, consolidação da área e boa-fé de quem comprou sem saber do problema — podem pesar a favor de uma solução menos drástica do que a demolição, preservando o direito à moradia de quem não deu causa à irregularidade.

Na prática, isso é um alento para famílias que compram apartamento confiando na documentação apresentada pela construtora e no registro do imóvel, e só depois ficam sabendo de um problema ambiental anterior à compra. Ainda assim, vale reforçar: cada caso é analisado individualmente, e nem toda situação vai se enquadrar nos mesmos critérios usados nesse julgamento. Por isso, antes de fechar negócio — especialmente em empreendimentos perto de rios, manguezais, encostas ou áreas de vegetação nativa, situações comuns também na Baixada Fluminense — é recomendável verificar a regularidade ambiental e urbanística do terreno, não só a documentação do apartamento em si.

Quem já comprou um imóvel e está com dúvida sobre eventual irregularidade ambiental do empreendimento, ou foi notificado em uma ação desse tipo, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender a situação específica do seu caso.