STJ decide que pagar a dívida atrasada nem sempre evita o despejo por atraso reiterado de aluguel

Quem mora de aluguel sabe que atrasar o pagamento de vez em quando pode acontecer, mas a lei sempre garantiu uma saída: quitar a dívida antes da decisão final e evitar o despejo. Essa possibilidade, chamada de "purga da mora", está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e funciona, na prática, como uma segunda chance para quem passou por um aperto financeiro pontual e consegue regularizar a situação. Uma decisão recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no entanto, mostrou que esse benefício tem limites: quando o atraso vira um padrão que se repete, o simples pagamento da dívida deixa de ser suficiente para impedir a saída do imóvel.

O que decidiu o STJ

No julgamento, relatado pela ministra Nancy Andrighi, o STJ analisou o caso de um inquilino que atrasava os aluguéis de forma recorrente. Sempre que o proprietário entrava com ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino quitava a dívida que havia motivado o processo e conseguia permanecer no imóvel — mas logo voltava a atrasar as parcelas seguintes, inclusive as que venciam durante o próprio processo judicial. Em primeira instância, a Justiça chegou a extinguir a ação de despejo por causa do pagamento, mas essa decisão foi revertida em segunda instância e, depois, confirmada pelo STJ.

Por unanimidade, a Terceira Turma manteve o despejo. Nas palavras da relatora, "tal postura contratual caracteriza inadimplência constante, afasta a purga da mora e autoriza a rescisão contratual e o despejo".

Por que pagar a dívida não foi suficiente

O ponto central da decisão é a finalidade da purga da mora: ela foi criada para proteger o inquilino de boa-fé, que atrasa uma vez, paga e volta a cumprir o contrato normalmente, e não para servir de escudo permanente a quem descumpre o pagamento repetidas vezes. Segundo a ministra, a ação de despejo não busca apenas cobrar o valor em aberto, mas também colocar fim a um contrato que, na prática, já não vinha sendo respeitado. Por isso, o colegiado levou em conta o histórico completo de atrasos ao longo do processo, e não apenas o pagamento pontual feito pelo inquilino para tentar suspender a ação de despejo.

O que isso significa para quem aluga um imóvel

Para o inquilino, a decisão reforça que a purga da mora continua sendo um direito válido, mas não pode ser usada de forma repetida como estratégia para adiar o despejo enquanto os atrasos se acumulam. Manter o pagamento em dia durante o andamento de uma ação de despejo — mesmo depois de quitar a dívida que deu origem ao processo — passa a ser um fator relevante avaliado pelo Judiciário. Já para o proprietário, o entendimento do STJ reconhece que o histórico de inadimplência do inquilino pode sustentar o pedido de despejo, mesmo que o valor originalmente em atraso já tenha sido pago antes da decisão final.

É importante lembrar que cada processo tem suas particularidades: o número de atrasos, o intervalo entre eles e o comportamento das partes durante a ação são fatores analisados caso a caso pelo juiz. Contratos de locação residencial fazem parte do dia a dia de muitas famílias, e atrasos pontuais no aluguel não são incomuns diante de dificuldades financeiras temporárias. Quem estiver enfrentando uma ação de despejo, seja como inquilino, seja como proprietário, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como esse entendimento do STJ se aplica ao seu caso específico.