STJ decide que alugar apartamento por temporada, tipo Airbnb, depende de aprovação do condomínio

Quem mora em apartamento e pensa em usar o imóvel para hospedar turistas por poucos dias, ao estilo Airbnb, precisa ficar atento a uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em maio de 2026, a Segunda Seção da Corte definiu que o aluguel de curta temporada em condomínios residenciais só pode acontecer se a maioria qualificada dos condôminos autorizar essa prática em assembleia. Sem essa aprovação, a locação por temporada é considerada incompatível com a destinação residencial do prédio e pode ser proibida.

O que a decisão do STJ estabelece

O julgamento aconteceu no Recurso Especial 2.121.055, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e terminou por maioria de votos, 5 a 4. Segundo o entendimento firmado, a exploração do apartamento como hospedagem de curta duração, mesmo quando anunciada por plataformas digitais, exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, quórum previsto no artigo 1.351 do Código Civil para mudança de destinação de unidade autônoma. A relatora explicou que o simples fato de o imóvel ser anunciado em um aplicativo ou site não é o que determina se a atividade é locação comum ou hospedagem: o que pesa é a forma como o imóvel é explorado, com rotatividade constante de hóspedes desconhecidos entrando e saindo do prédio, o que pode afetar a segurança e o sossego dos demais moradores. Para o colegiado, esse tipo de uso, quando feito de forma reiterada e com caráter de atividade econômica organizada, se aproxima mais de uma atividade comercial do que de uma simples locação residencial — daí a exigência de autorização coletiva, com base também no artigo 1.336 do Código Civil, que obriga cada condômino a respeitar a destinação do prédio e a convivência com os vizinhos.

Quando a regra se aplica — e quando não se aplica

É importante entender os limites dessa decisão. Ela vale para unidades dentro de condomínios residenciais, ou seja, para apartamentos. Imóveis que não fazem parte de condomínio, como uma casa independente sem vínculo com convenção condominial, não entram nessa exigência. Também vale destacar que o julgamento não foi tomado em recurso repetitivo, então tecnicamente não é uma decisão de observância obrigatória para todos os juízes do país. Na prática, porém, como reflete o entendimento consolidado das duas turmas do STJ que julgam matéria de direito privado, a tendência é que sirva de referência para decisões semelhantes em tribunais estaduais, incluindo o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

O que muda na prática para quem mora em prédio

Para o morador que já aluga ou pretende alugar o apartamento por poucos dias, a orientação que se extrai da decisão é buscar a convenção do condomínio e verificar se existe previsão sobre o tema, e, na ausência dela, levar o assunto para deliberação em assembleia, respeitando o quórum de dois terços. Para quem é incomodado pela rotatividade de hóspedes em unidades vizinhas, a decisão do STJ passa a ser um fundamento jurídico concreto para que o condomínio, coletivamente, discuta e regule a prática, podendo inclusive vedá-la se não houver aprovação suficiente. Em regiões como Nova Iguaçu e outros municípios da Baixada Fluminense, onde boa parte da população mora em conjuntos habitacionais e prédios de apartamentos, situações de conflito entre vizinhos por causa de aluguel de curta temporada não são incomuns, e a decisão do STJ dá um parâmetro mais claro de como esse impasse deve ser resolvido: pela via coletiva da assembleia, e não pela vontade isolada do proprietário da unidade.

Vale reforçar que cada condomínio tem sua própria convenção e regimento interno, e as circunstâncias de cada caso concreto podem influenciar o resultado. Quem estiver enfrentando esse tipo de situação, seja como proprietário que deseja alugar por temporada, seja como morador incomodado pela prática de um vizinho, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como a decisão do STJ se aplica ao seu caso específico.