STF decide que prefeitura não pode cobrar IPTU mais alto só pelo tamanho do imóvel

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 5 de agosto de 2026, o julgamento de um caso que discutia se as prefeituras podem cobrar um IPTU mais alto apenas porque o imóvel tem uma área construída maior. Por unanimidade, os ministros decidiram que não. A decisão foi tomada em repercussão geral, o que significa que vale para todos os municípios do Brasil e deve orientar decisões da Justiça em casos parecidos.

O que o STF decidiu

O caso julgado teve origem em uma lei do município de Chapecó, em Santa Catarina, que estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, enquanto os demais pagavam 0,5%. A Justiça catarinense já havia considerado essa cobrança inválida, e o STF confirmou o entendimento para todo o país, sob relatoria do ministro Dias Toffoli, no julgamento do ARE 1.593.784 (Tema 1.455 de repercussão geral).

A tese fixada foi a seguinte: é inconstitucional a fixação, por lei municipal editada depois da Emenda Constitucional nº 29 de 2000, de alíquota de IPTU em razão da área do imóvel. Segundo o STF, a Constituição autoriza o município a cobrar alíquotas diferentes de IPTU somente com base em três critérios: o valor venal do imóvel, sua localização e o uso que é dado a ele, se residencial, comercial ou terreno sem construção. O tamanho da construção, isoladamente, não está entre os critérios permitidos.

O que muda para quem paga IPTU

A decisão não significa que o IPTU vai ficar igual para todo mundo. Alíquotas diferentes continuam permitidas, mas apenas quando baseadas no valor do imóvel, na localização dentro do município ou no uso dado a ele. O que fica proibido é usar exclusivamente a metragem da construção como justificativa para cobrar um imposto maior.

Isso afeta municípios que, ao longo dos últimos anos, criaram leis semelhantes à de Chapecó, aumentando o IPTU de casas e apartamentos maiores apenas pelo critério de área. Com a decisão do STF, esse tipo de lei passa a ser considerado inconstitucional em todo o território nacional, embora cada prefeitura tenha sua própria legislação e seja preciso verificar, caso a caso, se ela usa ou não esse critério.

É possível pedir de volta valores pagos a mais?

Contribuintes de municípios que tinham leis de IPTU baseadas na área do imóvel podem ter direito a reaver valores pagos indevidamente nos últimos anos, respeitado o prazo de prescrição de cinco anos aplicável a cobranças tributárias. Isso depende de a legislação do município em questão realmente usar esse critério, o que exige uma análise específica da lei local.

Para quem mora em Nova Iguaçu e na Baixada Fluminense, a orientação é verificar junto à prefeitura ou ao carnê de IPTU qual critério foi usado para definir a alíquota cobrada. Quem identificar uma cobrança baseada apenas na metragem do imóvel, ou tiver dúvidas sobre o cálculo do próprio IPTU, pode buscar orientação jurídica individualizada para analisar o caso concreto.