STF decide que IPTU não pode ser cobrado com base apenas no tamanho do imóvel

O Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou, em julgamento de embargos de declaração concluído em 9 de outubro de 2026, que prefeituras não podem fixar a alíquota do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) com base apenas na área construída ou no tamanho do imóvel. A decisão, tomada por unanimidade no Tema 1.455 de repercussão geral (ARE 1.593.784), também definiu a partir de quando essa regra vale, o que é importante pra quem já pagou esse tipo de cobrança nos últimos anos.

O que o STF decidiu sobre o IPTU

O caso começou em Chapecó, Santa Catarina, onde uma lei municipal estabelecia alíquota de 1% do IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto os demais pagavam 0,5%. A Justiça catarinense considerou essa diferenciação inconstitucional e determinou que o município aplicasse a alíquota menor a todos, devolvendo o que havia sido cobrado a mais.

O município recorreu ao STF, mas os ministros mantiveram o entendimento. A tese fixada foi clara: é inconstitucional usar o tamanho do imóvel como critério para definir qual alíquota de IPTU a pessoa vai pagar, quando essa regra foi criada por lei municipal depois da Emenda Constitucional 29, de 2000. Na prática, isso significa que o valor da alíquota deve seguir outros critérios previstos na Constituição, como o uso do imóvel (residencial ou comercial) e se ele está construído ou é apenas um terreno, e não o número de metros quadrados.

Depois da decisão original, Chapecó apresentou embargos de declaração pedindo esclarecimentos, alegando que a aplicação retroativa da tese causaria um impacto financeiro muito grande. O município estimou restituições de cerca de R$ 14 milhões só com esse caso. A Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf) também se manifestou, alertando que devoluções em larga escala poderiam afetar despesas com saúde, educação e segurança em diversas cidades do país.

A partir de quando a regra vale

Ao julgar os embargos, o relator, ministro Dias Toffoli, acolheu apenas o pedido de modulação dos efeitos da decisão. Isso quer dizer que a proibição de cobrar IPTU pela área do imóvel passa a valer a partir de 12 de agosto de 2026, data em que foi publicada a ata do julgamento que fixou a tese.

Na prática, isso tem duas consequências diretas. Primeiro, cobranças feitas e pagamentos já realizados antes dessa data ficam mantidos como válidos, ou seja, não existe, por força automática dessa decisão, direito a devolução de valores pagos no passado. Segundo, quem já tinha uma discussão em andamento, seja na própria prefeitura, seja em ação judicial, pode continuar com esse processo normalmente, já que a modulação preservou os casos ainda pendentes de conclusão.

Por que isso pode interessar a quem tem imóvel

Essa decisão é nacional e vale para qualquer município brasileiro que tenha lei parecida com a de Chapecó, cobrando alíquota de IPTU diferente conforme o tamanho da casa ou do apartamento. Em municípios onde isso acontece, a lei que criou esse critério perde validade daqui pra frente, e a cobrança deve passar a seguir outros parâmetros.

Para quem quer entender se o próprio IPTU foi ou pode ser afetado, o primeiro passo é verificar, no carnê do imposto ou no site da prefeitura, qual é a legislação municipal que define a alíquota e se ela usa a metragem do imóvel como critério de cálculo. Quem já pagou um valor que considera indevido antes de 12 de agosto de 2026 não tem, pela regra fixada agora, direito automático a reaver esse valor, mas quem já havia entrado com um pedido administrativo ou uma ação judicial antes dessa data continua podendo seguir com o caso.

Diante da complexidade de cada legislação municipal e das particularidades de cada situação, quem identificar uma cobrança de IPTU baseada na área do imóvel pode buscar orientação jurídica individualizada para entender se há direitos a serem discutidos no seu caso específico.