Fez reforma no imóvel alugado e ficou devendo aluguel? STJ diz que isso não garante o direito de retenção

Quem aluga um imóvel às vezes decide investir na reforma do espaço para deixá-lo mais confortável, mesmo sem ser o dono. O problema aparece quando, depois da reforma, o inquilino atrasa o pagamento do aluguel e passa a defender que tem o direito de continuar morando no local até ser ressarcido pelo que gastou com as melhorias. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou um caso assim e definiu que essa estratégia não é válida: quem está devendo aluguel não pode usar a reforma como argumento para não sair do imóvel.

O caso julgado pelo STJ

A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, no julgamento do Recurso Especial 2.233.373, originário de um processo do Tribunal de Justiça de Goiás. No caso concreto, a inquilina havia feito uma reforma tão ampla no imóvel que os julgadores a descreveram como praticamente uma reconstrução. Ainda assim, ela deixou de pagar os aluguéis e encargos previstos em contrato. Quando o proprietário entrou com ação de despejo, a inquilina alegou ter direito de retenção, ou seja, o direito de continuar na posse do imóvel até receber de volta o valor gasto com as benfeitorias. O primeiro grau já havia reconhecido que as melhorias existiram e garantido à inquilina o direito de ser indenizada por elas, mas manteve o despejo. O STJ confirmou esse entendimento.

Por que a dívida do aluguel muda tudo

Segundo a ministra Nancy Andrighi, o direito de retenção existe para garantir que quem fez benfeitorias em um imóvel receba a indenização correspondente antes de perder a posse dele. Só que esse direito depende de um requisito importante: a posse precisa ser de boa-fé. E, para o STJ, não há boa-fé quando o próprio inquilino deixa de cumprir a obrigação mais básica do contrato de locação, que é pagar o aluguel em dia. Na prática, a Corte entendeu que não é possível a mesma pessoa se apresentar como credora, cobrando pela reforma, e ao mesmo tempo estar em débito com o locador pelo uso do imóvel. Permitir isso transformaria a retenção em uma forma de pressão contra o proprietário, o que não é a finalidade da regra prevista no Código Civil.

O que isso significa para quem aluga um imóvel

A decisão não retira do inquilino o direito de ser ressarcido por reformas necessárias ou úteis feitas no imóvel, desde que elas possam ser comprovadas. O que muda é a forma de cobrar essa indenização: em vez de permanecer no imóvel mesmo devendo aluguel, o inquilino precisa buscar o ressarcimento por meio de ação própria ou pedir que o valor das benfeitorias seja abatido do que ainda deve ao proprietário. Ou seja, a cobrança segue existindo, mas não pode ser usada como justificativa para atrasar a saída do imóvel enquanto a dívida de aluguel se acumula.

Para quem está pensando em fazer alguma reforma em imóvel alugado, o caso serve como lembrete de que vale a pena formalizar previamente com o proprietário, de preferência por escrito, quais melhorias serão feitas e como elas serão compensadas. Isso ajuda a evitar discussões sobre o valor gasto e reduz o risco de conflitos caso o pagamento do aluguel fique em atraso mais adiante. Quem estiver vivendo uma situação parecida, seja como inquilino, seja como proprietário, pode buscar orientação jurídica individualizada para entender como esses direitos se aplicam ao seu caso específico.