Comprou imóvel e nunca recebeu a escritura? STJ diz que direito a indenização não prescreve

Comprar um imóvel, pagar todas as parcelas e, anos depois, descobrir que nunca conseguiu registrar o imóvel em seu próprio nome é uma situação mais comum do que se imagina no Brasil. Muitas vezes o contrato ficou só na promessa de compra e venda, sem a lavratura da escritura definitiva, e o comprador nem sabe se ainda tem algum direito a reclamar depois de tanto tempo. Uma decisão recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma resposta importante para quem está nessa situação: o direito de buscar reparação nesses casos não tem prazo para prescrever.

O caso julgado pelo STJ

O processo teve origem no Rio de Janeiro. Na década de 1980, uma pessoa assinou um contrato de promessa de compra e venda para adquirir uma sala em um edifício e pagou integralmente o valor combinado. O próprio contrato previa que a escritura definitiva só seria outorgada depois que a construção fosse averbada no registro de imóveis, ou seja, formalmente registrada no cartório. Só que essa averbação nunca foi feita pelo vendedor. Décadas depois, o comprador entrou na Justiça pedindo a chamada adjudicação compulsória, mecanismo pelo qual uma decisão judicial substitui a assinatura do vendedor e transfere a propriedade diretamente para o nome do comprador, quando o dono original se recusa ou não consegue outorgar a escritura.

Como a averbação nunca foi feita e a situação tornava inviável cumprir a obrigação da forma como estava prevista no contrato, discutiu-se se o comprador ainda teria direito a algum tipo de reparação financeira, mesmo depois de tantos anos, ou se esse direito já teria sido perdido pelo simples decurso do tempo.

O que decidiu a Terceira Turma

Por unanimidade, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o STJ decidiu que a pretensão de adjudicação compulsória é imprescritível, isto é, não se perde com o passar do tempo, porque está diretamente ligada ao direito de propriedade sobre um imóvel já pago integralmente. E, segundo a decisão, essa mesma lógica vale quando não é mais possível transferir o imóvel na prática: nesse caso, o pedido pode ser convertido em indenização por perdas e danos, com base no artigo 248 do Código Civil, sem que essa indenização fique sujeita a prazo de prescrição.

Segundo a relatora, a conversão em indenização é apenas 'um simples reflexo do acolhimento da pretensão, substituída por prestação pecuniária', o que significa dizer que a natureza do direito original não muda só porque, no fim, ele é pago em dinheiro em vez de ser cumprido com a entrega do próprio imóvel.

O que isso pode significar para quem comprou imóvel sem escritura

Essa decisão é relevante para quem se encontra em situação parecida: pagou por um imóvel, seja um apartamento, uma sala comercial ou um lote, mas nunca conseguiu regularizar a documentação em seu nome porque o vendedor não cumpriu obrigações necessárias para a lavratura da escritura, como a averbação da construção ou outras pendências registrais. Esses casos são comuns em construções mais antigas ou em empreendimentos que nunca finalizaram a documentação junto ao cartório de registro de imóveis.

Com o entendimento do STJ, o simples fato de o tempo ter passado, mesmo que sejam décadas, não é motivo suficiente, por si só, para afastar o direito de buscar a regularização do imóvel ou, quando isso não for mais possível, uma indenização pelo prejuízo sofrido. Cada situação, porém, tem particularidades próprias, como o tipo de contrato assinado, a existência de outros documentos e as circunstâncias específicas do imóvel, que podem influenciar o resultado de um caso concreto.

Quem estiver nessa situação pode buscar orientação jurídica individualizada para entender quais caminhos existem no seu caso específico.